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房地产中期看估值中枢将上行而非下移

发布时间:2021-10-20 13:13:13 阅读: 来源:发泡水泥保温板厂家

房地产:中期看估值中枢将上行而非下移

房地产:中期看估值中枢将上行而非下移 更新时间:2010-11-25 19:06:01   前言:  近期与客户的交流中,我们了解到投资者普遍认为:“虽然现在地产股估值很低,但未来地产股估值中枢可能将逐渐下移,中期看,现在的低估值也许是合理估值。”对此,我们持不同观点:我们认为未来地产股估值中枢将上行而非下移。本文以万科为例进行分析。  研究结论:  万科历史动态PE的6个阶段。第1阶段:从2000-2002年,动态PE中枢约24倍:第2阶段:从2003-2006年,动态PE中枢约13倍;第3阶段:2007年,动态PE中枢约31陪;第4阶段:2008年,动态PE中枢约28倍;第5阶段:2009年,动态PE中枢约21倍。第6阶段:2010年,动态PE中枢约13倍。  6阶段PE与基本面背离。背离一:2000-2002年,房价涨幅小,万科净利润增长率较低,但动态PE中枢达到24倍,而在2003-2006年,房价涨幅明显加快,万科净利润增长率大幅提升,但动态PE中枢却下降至13倍;背离二:2008年,房价跌,净利润负增长,而动态PE中枢和最低值却均要高于2003-2006年;背离三:2009年,房价如同07年一样快速上涨,公司净利润大幅增加,但2009年PE估值中枢和最高值却远不及07年,甚至不及08年;背离四:2010年,万科销售金额创历史新高,但其估值中枢却仅徘徊在13倍。  6阶段PE变化与政策高度相关。2000-2002年,未有针对性的地产调控政策,万科估值较高;2003年调控开始,2004年强化,2005-2006年政策密集出台,万科估值处于历史最低位;2007年9月前,伴随相对平静的政策,地产股在量价齐升中迎来估值盛宴。直至2007年9月二套房贷政策出台,地产股估值开始大幅下移;2008年9月,尽管房价还在下跌,但“救市”政策让地产股估值触底回升;2009年7月后,由于担心政策调控,尽管房价上涨,成交量保持高位,但PE估值达到顶峰;2010年,在“国十一条”、“新国四条”、“国十条”、“新国五条”连续不断的重磅政策打压下,万科动态PE估值在低位徘徊。  政策对行业干扰将趋稳,中期看,估值中枢将上行。历史告诉我们,不稳定的政策是压制地产股估值的重要原因。为什么在2003-2010年政策如此不稳定?根本原因是每次调控都没有从解决房地产行业真正的问题着手:如投资投机过重问题、无保障房的过度市场化问题。这些长期问题不能得以解决,导致房地产的调控只能靠频繁的出台新政。但,本次调控政策开始真正从解决这些长期问题上着手,我们已经看到保障房投资实现了史无前例的快速增长,投资投机需求得到真正抑制。随着这些制度和政策的落实和固化,政府做了该做的事情,未来政策自然将趋向稳定,政策对行业的影响将逐渐淡化。在这个逻辑下,中期看,地产估值将逐渐回升,并有望回到2000-2002年的24倍的动态PE水平。

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